Was ist mein Haus wert? Die drei Bewertungsverfahren verständlich erklärt
„Was ist mein Haus wert?“ ist die Frage, die mir Eigentümer am häufigsten stellen. Die ehrliche Antwort: Es kommt darauf an. In Deutschland gibt es drei anerkannte Verfahren, um den Wert einer Immobilie zu ermitteln. Welches passt, hängt von der Art der Immobilie ab. In diesem Beitrag erkläre ich Ihnen alle drei verständlich und zeige, welche Faktoren in unserer Region den Preis bestimmen.
Das Wichtigste in Kürze
Die drei Verfahren sind das Vergleichswert-, das Sachwert- und das Ertragswertverfahren.
Für selbst genutzte Einfamilienhäuser wird häufig das Sachwertverfahren herangezogen, für Wohnungen das Vergleichswertverfahren.
Bei vermieteten Objekten steht das Ertragswertverfahren im Vordergrund.
Der Bodenrichtwert ist ein wichtiger Baustein und online über BORIS-Bayern abrufbar.
Das Vergleichswertverfahren
Beim Vergleichswertverfahren wird der Wert aus den Kaufpreisen ähnlicher Immobilien abgeleitet. Ähnlich heißt: vergleichbare Lage, Größe, Baujahr und Ausstattung. Das Verfahren ist besonders marktnah, braucht aber genügend Vergleichsfälle.
Bei Eigentumswohnungen in Schweinfurt funktioniert das gut, weil es dort viele vergleichbare Verkäufe gibt. In kleinen Steigerwalddörfern mit wenigen Verkäufen pro Jahr stößt das Verfahren dagegen schnell an Grenzen.
Das Sachwertverfahren
Beim Sachwertverfahren werden Grundstück und Gebäude getrennt betrachtet:
Bodenwert: Grundstücksfläche mal Bodenrichtwert
Gebäudewert: Was würde es kosten, das Gebäude heute neu zu bauen? Davon wird ein Abschlag für das Alter abgezogen.
Marktanpassung: Die Summe wird an die tatsächliche Marktlage in der Region angepasst.
Dieses Verfahren eignet sich besonders für selbst genutzte Ein- und Zweifamilienhäuser, für die es keine direkten Vergleichsobjekte gibt. Es ist im ländlichen Raum rund um Gerolzhofen deshalb häufig der wichtigste Ansatz.
Das Ertragswertverfahren
Beim Ertragswertverfahren steht die Frage im Mittelpunkt: Welche Miete lässt sich mit der Immobilie dauerhaft erzielen? Aus den Mieteinnahmen abzüglich der Bewirtschaftungskosten wird ein Wert berechnet. Dazu kommt der Bodenwert.
Das Verfahren wird vor allem für Mehrfamilienhäuser, vermietete Wohnungen und Gewerbeimmobilien genutzt. Für Kapitalanleger ist es der entscheidende Maßstab.
Was den Wert in unserer Region bestimmt
Unabhängig vom Verfahren gibt es Faktoren, die in Gerolzhofen, im Steigerwald und rund um Schweinfurt besonders ins Gewicht fallen:
Mikrolage: ruhige Seitenstraße oder Durchgangsstraße, Ortskern oder Ortsrand
Anbindung: Wie schnell ist man in Schweinfurt oder Würzburg?
Infrastruktur: Schule, Kita, Einkaufsmöglichkeiten im Ort
Zustand und Modernisierung: Dach, Fenster, Heizung, Elektrik
Energetischer Zustand: Er beeinflusst die Kaufentscheidung immer stärker
Grundstück: Größe, Zuschnitt, Nebengebäude wie Scheunen
Bodenrichtwert selbst nachschlagen
Den Bodenrichtwert für Ihr Grundstück können Sie selbst online nachschlagen. Für Bayern gibt es das Portal BORIS-Bayern. Dort sehen Sie auf einer Karte, welchen Wert der Gutachterausschuss für Ihre Lage ermittelt hat.
Online-Rechner oder persönliche Bewertung?
Online-Rechner liefern in wenigen Minuten eine Zahl. Sie arbeiten aber mit Durchschnittswerten und kennen weder Ihren Grundriss noch die neue Heizung oder den feuchten Keller. Gerade im ländlichen Raum mit wenigen Vergleichsfällen weichen die Ergebnisse oft deutlich ab.
Eine Bewertung vor Ort berücksichtigt den tatsächlichen Zustand und die Besonderheiten Ihrer Immobilie. Für einen Verkauf ist sie die bessere Grundlage. Für gerichtliche oder steuerliche Zwecke brauchen Sie dagegen ein Verkehrswertgutachten von einem Sachverständigen.
Häufige Fragen zur Immobilienbewertung
Welches Verfahren ist das richtige für mein Haus?
Für ein selbst genutztes Einfamilienhaus meist das Sachwertverfahren, für eine Wohnung das Vergleichswertverfahren und für ein vermietetes Mehrfamilienhaus das Ertragswertverfahren. Oft werden mehrere Verfahren kombiniert.
Ist der Bodenrichtwert der Preis meines Grundstücks?
Nicht ganz. Der Bodenrichtwert ist ein Durchschnittswert für eine Zone. Der Wert Ihres Grundstücks kann je nach Zuschnitt, Größe und Lage davon abweichen.
Was ist Ihre Immobilie wert?
Ich schaue mir Ihr Haus oder Ihre Wohnung gern vor Ort an und erstelle Ihnen eine Marktwerteinschätzung auf Grundlage der aktuellen Marktlage. Melden Sie sich telefonisch unter 0175 5789593 oder per E-Mail an christian@immokaeuffer.de.
Ihr Christian Kaeuffer
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